Har du opdaget, at dit byggeri ikke lever op til reglerne? Det kan være, du skal sælge din bolig, og ejendomsmægleren har opdaget noget, der ikke stemmer med BBR. Måske har kommunen modtaget en klage, eller du er selv blevet opmærksom på, at noget ikke er helt, som det burde være.

Uanset hvordan du er havnet i situationen, er det vigtigt, at du griber det rigtigt an fra starten. Lovliggørelse handler ikke bare om at “få tingene på plads” – det handler om at finde den rigtige vej gennem lovgivning, praksis og dialog med myndighederne.

Det første skridt er en grundig juridisk analyse af sagen. Det er her, vi hjælper mange af vores kunder – og det er her, forskellen ofte bliver gjort.

“Vi modtog et brev fra kommunen om, at vi skulle lovliggøre en udestue… men pludselig pegede de på hele vores grund. Det var overvældende, og vi var tæt på at give op – indtil vi fandt Hurtig Byggetilladelse.” – Helle og Henrik, Brønshøj
Læs mere

Vi anbefaler, at du får lavet analysen, inden du kontakter kommunen. Det giver dig et klart billede af dine rettigheder, og hvad der er realistisk – så du står stærkt, hvis der skal søges dispensation eller forhandles en løsning på plads.

Vi tilbyder en lovliggørelsespakke, der netop er udviklet til det her. Den inkluderer:

• Gennemgang af sagens juridiske grundlag
• Vurdering af retlig og fysisk lovliggørelse
• Rådgivning om dispensationsmuligheder
• Handleplan og strategi for kontakt til kommunen

Læs mere om pakken her – og se, hvordan vi kan hjælpe dig videre »

Hvornår er byggeri ulovligt – og hvordan opdager du det?

Det lyder måske som enkle spørgsmål, men svarene er ofte mere komplekse, end man umiddelbart tror. Et byggeri kan være ulovligt på flere måder, og det er ikke altid tydeligt for den enkelte ejer. Mange opdager det først ved salg, ved kommunens henvendelse eller ved en sag om BBR-opdatering.

Her er nogle af de mest almindelige situationer, hvor et byggeri kan være ulovligt:

• Der er aldrig givet byggetilladelse
  – typisk fordi man troede, det ikke var nødvendigt.
• Byggeriet afviger fra tilladelsen
  – f.eks. hvis der er bygget større, højere eller tættere på skel end godkendt.
• Byggeriet er i strid med lokalplanen
  – selv små ændringer som materialevalg, højde eller placering kan kræve dispensation.
• Byggeriet er ikke registreret i BBR
  – selvom det måske har stået i årevis, kan det give problemer ved fx salg eller forsikring.
• Ejendommen bruges i strid med plangrundlaget
  – f.eks. hvis en bolig er registreret som erhverv eller omvendt.

“Jeg boede i huset – men kommunen nægtede at anerkende det som bolig. Jeg risikerede at skulle flytte. Først da Hurtig Byggetilladelse tog sagen, fik jeg afklaring og kunne blive boende.” – John Grøn, Græsted
Læs mere

Det er ikke altid, man som ejer ved, at der er noget galt. Det kan være gamle forhold, ændringer foretaget af en tidligere ejer – eller misforståelser mellem virkelighed og dokumentation.

Lovliggørelse i praksis – hvad indebærer det for dit byggeri?

Når kommunen kræver, at du lovliggør dit byggeri, betyder det, at der skal skabes overensstemmelse mellem det faktiske byggeri og de gældende regler. Det kan ske på flere måder.

• Retlig lovliggørelse

Hvis byggeriet overholder reglerne, men der aldrig er blevet givet en byggetilladelse, kan der ofte søges om en lovliggørende tilladelse. Det gælder også, hvis dokumentationen er mangelfuld, eller hvis bygningen ikke er korrekt registreret i BBR. I sådanne tilfælde kan man “rette op” på forholdet administrativt, uden at det kræver fysiske ændringer.

• Fysisk lovliggørelse

Hvis byggeriet ikke lever op til lokalplanens krav, bygningsreglementet eller anden relevant lovgivning – f.eks. fordi det ligger for tæt på skel, er for højt, fylder for meget eller er opført i strid med en servitut – kan kommunen kræve, at det ændres, nedskaleres eller fjernes. Her skal der ske fysiske ændringer for at bringe forholdet i orden.

• Kombination

I mange sager består lovliggørelsen af en kombination af retlig og fysisk indsats. Det kan betyde, at der søges dispensation for nogle forhold, mens andre dele af byggeriet skal ændres. Kommunen foretager en samlet vurdering, hvor både gældende regler, nabohensyn og områdets planmæssige helhed spiller ind.

Vigtigt: Pligten til at lovliggøre et ulovligt forhold påhviler den til enhver tid værende ejer af en fast ejendom. Det betyder, at du som nuværende ejer har ansvaret – også selvom det ulovlige forhold blev skabt af en tidligere ejer. Ansvaret følger ejendommen, ikke personen.

Ansøgning om lovliggørelse – sådan forløber processen

Når du skal have lovliggjort et ulovligt byggeri er processen med ansøgningen i princippet det samme som hvis der var tale om nybyggeri. Særligt i de tilfælde hvor det ulovlige forhold blot består i, at der ikke har været søgt om forholdet. Det kunne være, at du har opført en udestue og overholdt alle gældende regler, men blot ikke fået den formelle tilladelse til opførelsen. Du vil her blot skulle søge om byggetilladelsen, men udestuen bliver ikke ulovlig af, at der efterfølgende måske er kommet nye skærpede tekniske- eller bebyggelsesregulerende bestemmelser. Her vil du blot skulle dokumentere, at du overholdt kravene på opførelsestidspunktet. 

Dit byggeri kan også være ulovligt fordi der er sket overskridelse af de bebyggelsesregulerende- eller tekniske bestemmelser. Her skal du være opmærksom på, at det kun er det forhold der er opført i strid med reglerne på opførelsestidspunktet der skal lovliggøres. Er der f.eks. anvendt et forkert tagmateriale til en tilbygning vil det altså kun være dette forhold som vil skulle lovliggøres.

Hvad ser kommunen på ved ulovligt byggeri?

I almindelige byggesager, hvor byggeriet endnu ikke er opført, vil din ansøgning om byggetilladelse blive vurderet ud fra gældende regler og muligheden for at give dispensation. Hvis reglerne ikke overholdes – og der ikke kan dispenseres – får du afslag.

Men i lovliggørelsessager, hvor byggeriet allerede eksisterer, ser det lidt anderledes ud.

Her skal kommunen inddrage nogle yderligere hensyn. Det skyldes, at konsekvenserne af et afslag – f.eks. krav om nedrivning – kan være særligt indgribende. Derfor er der udviklet en række forvaltningsretlige principper, som kommunen skal lægge vægt på i vurderingen.

Når kommunen vurderer ulovligt byggeri, ser den bl.a. på, om indgrebet står mål med overtrædelsen. Hvis du fx har bygget lidt uden for byggefeltet uden at genere nogen, kan det være uproportionalt at kræve det fjernet. Det tæller også med, hvis du har handlet i god tro og investeret meget – så kan det virke urimeligt at kræve ændringer. Kommunen skal dog sikre, at reglerne bliver fulgt, så andre ikke forventer at kunne gøre det samme. Har du vidst, at byggeriet var ulovligt, vil det typisk tale imod dig. Men hvis du ikke var klar over det, og kommunen har kendt til forholdet længe uden at reagere, kan det tale til din fordel. Det samme gælder, hvis du i flere år har indrettet dig efter forholdet uden problemer eller klager.

Et klart juridisk overblik kan være afgørende for at undgå unødvendige krav og misforståelser.

”Vi overvejede en advokat, men det var svært at finde nogen med den nødvendige indsigt i byggesager og praksis. Da vi læste om Hurtig Byggetilladelse, kunne vi mærke, at her var nogen, der havde en anden tilgang. Vi købte deres analysepakke til lovliggørelsessager, og det var en kæmpe lettelse. Ikke bare fordi de kendte lovgivningen i detaljer, men fordi de kunne forklare præcis, hvad kommunen må kræve – og hvad vi kunne gøre i praksis.

Det var en stor fordel, at vi kunne starte med analysen – og først bagefter beslutte, om vi ville gå videre med næste skridt. Det gav os ro og mulighed for at mærke efter, hvad vi havde brug for.” – Helle og Henrik, Brønshøj

Læs mere

Kan kommunen miste retten til at kræve lovliggørelse af byggeri?

Ja, det kan den – men kun i særlige tilfælde. Hvis et ulovligt byggeri har stået i mange år, og du med god grund har troet, at det var accepteret, kan kommunen miste retten til at kræve det lovliggjort. Det bygger på det forvaltningsretlige princip om indrettelseshensyn, som beskytter dine berettigede forventninger.

Det kræver dog en konkret vurdering. Som udgangspunkt kan kommunen altid kræve, at ulovligt byggeri bliver lovliggjort – enten gennem dispensation eller ved fjernelse. Men hvis du har indrettet dig i god tro, kan det i sig selv tale imod krav om ændringer. Kommunens passivitet kan styrke denne vurdering, men er ikke en forudsætning.

Når der skal vurderes, om du kan påberåbe dig indrettelseshensyn, kigger klageinstansen bl.a. på:

• Om kommunen har kendt til byggeriet og undladt at reagere,
• Om byggeriet er til gene for naboer eller strider mod vigtige hensyn, f.eks. naturbeskyttelse,
• Og om du burde have vidst, at byggeriet var ulovligt.

Eksempler fra praksis

Et godt eksempel er en sag fra Nyborg, hvor en overdækket terrasse havde stået i over 30 år. Her vurderede Planklagenævnet, at kommunen ikke kunne kræve lovliggørelse, fordi der ikke var væsentlige hensyn imod det. Men i en anden sag om et skur, som var opført i strid med en tidligere nedrivningstilladelse, blev der krævet fjernelse – selvom skuret havde stået længe. Det gør en stor forskel, hvordan byggeriet er opstået, og hvordan kommunen har reageret.

Hvad betyder det for dig?

Hvis du har et ældre byggeri, du er i tvivl om, er lovligt, bør du ikke tage noget for givet. Selvom det har stået i mange år, betyder det ikke nødvendigvis, at det er fredet. Men du kan have et reelt håb om at undgå nedrivning, hvis du har indrettet dig i god tro, og kommunen har været passiv.

Derfor er det en god idé at få din sag vurderet – jo mere du kan dokumentere din gode tro og kommunens viden om byggeriet, desto stærkere står du.

Lovliggørelse – sådan kommer du videre trin for trin

Hvis du står med et ulovligt byggeri, er det vigtigt at handle hurtigt. Følg disse trin:

1. Afklar problemet – gælder det manglende tilladelse, overskridelse af regler eller fejl i dokumentationen?
2. Få en juridisk vurdering – kan der gives tilladelse, eller kræver sagen fysiske ændringer?
3. Forbered dig, før du kontakter kommunen – en juridisk strategi styrker din position og forebygger unødvendige krav.
4. Søg dispensation eller byggetilladelse – hvis det er muligt inden for reglerne.
5. Gennemfør nødvendige ændringer – hvis kommunen stiller krav, og der ikke kan gives dispensation.

Har du brug for hjælp? Vi rådgiver om lovliggørelse og hjælper dig trygt gennem hele processen – fra første vurdering til løsning hos kommunen. Kontakt os for en uforpligtende vurdering af din sag.