Skal du bygge, niveauregulere eller ændre højden på jorden? Så gælder der regler, du skal kende – især ved skel. Her får du overblik.

Når du skal udvikle en grund, opstår der ofte et dilemma: Skal du bevare det kuperede, naturskønne terræn, der giver området sin unikke karakter, eller skal du udplane terrænet for at opnå en mere praktisk og flad overflade? Terrænregulering er netop processen, hvor du former og ændrer jorden – og det er en proces, der er omfattet af en række love. Med indflydelse fra planloven, byggeloven og vandløbsloven skal du navigere i komplekse krav og afvejninger. Denne artikel vil give dig et overblik over, hvad terrænregulering indebærer, med særlig fokus på både almindelige terrænregulering og terrænregulering i skel, samt hvordan de forskellige lovgivninger spiller sammen.

Terrænregulering og byggeloven – hvornår kan kommunen gribe ind?

Hvis du ændrer terrænet på din grund – ved at fylde jord på, grave af eller anlægge en støttemur – kan det få betydning for naboerne. Derfor giver byggelovens § 13 kommunen mulighed for at gribe ind og kræve ændringer, hvis reguleringen er til gene for de omkringliggende ejendomme.

Byggeklageenheden henviser i flere afgørelser til håndbogen SB153, som er en kommunal vejledning til byggesagsbehandling. Her nævnes typiske eksempler på gener: indbliksgener, risiko for jordskred eller vand, der ledes over mod naboen. Der findes ikke faste regler for afstande til skel, men mange kommuner anbefaler, at du holder mindst 0,5 meter afstand, hvis du ændrer højden væsentligt. Skråninger bør heller ikke være stejlere end 38 grader – ellers kan en støttemur være en bedre løsning.

Det er vigtigt at vide, at § 13 er en såkaldt påbudsregel. Det betyder, at kommunen ikke kan godkende reguleringen på forhånd – først når den er udført, kan kommunen tage stilling og eventuelt give et påbud. Vurderingen er skønsmæssig, og som udgangspunkt har kommunen stor frihed, så længe den holder sig inden for lovlige rammer. Klageinstansen kan kun ændre afgørelsen, hvis der er brugt usaglige hensyn eller sket væsentlige fejl. Og hvis der gælder en lokalplan, kan kommunen slet ikke bruge § 13 – så gælder planens regler i stedet.

Lokalplaner og terrænregulering

Planloven giver kommunen beføjelse til at udarbejde lokalplaner, som kan sætte specifikke begrænsninger for, hvordan et område må udvikles – herunder for terrænregulering. Hvis der er en lokalplan for området, har den forrang, og terrænreguleringen skal overholde de bestemmelser, der fremgår af planen.

Lokalplanen kan blandt andet fastlægge krav om, hvordan grunden skal reguleres for at sikre, at byggeri og landskabsforhold harmonerer med området. Det kan være begrænsninger i, hvor meget terrænet må hæves eller sænkes, krav om tilpasning til nabogrunde eller bestemmelser om hældning og overfladebehandling. Hvis en terrænregulering strider imod lokalplanens bestemmelser, kræver det dispensation fra kommunen. Derfor er det afgørende at kende lokalplanens krav, før man går i gang.

Terrænregulering og lokalplan i praksis: Et konkret eksempel

Kenneth fra Roskilde ville etablere en pool i baghaven. Projektet virkede overskueligt, men lokalplanen indeholdt skrappe krav til terrænregulering. Det viste sig hurtigt, at der skulle mere til end bare en tegning – og at både tilpasning til terræn og myndighedsdialog krævede mere, end han havde forudset.

“Lokalplanen i området er meget restriktiv, og terrænreguleringer kræver, at man har helt styr på detaljerne. Vi bevægede os tæt på grænsen af, hvad der kunne godkendes inden for lokalplanen – og det var tydeligt, at vi måtte tilpasse projektet for at komme i mål. Med hjælp fra Hurtig Byggetilladelse fandt vi frem til en løsning, som både kommunen kunne godkende, og som vi selv er mere end tilfredse med. Det er faktisk blevet bedre end det, vi oprindeligt havde tænkt – både æstetisk og funktionelt” – Kenneth Sørensen, Roskilde

Læs mere

Vandløbsloven

Vandløbslovens § 6 sikrer, at terrænændringer ikke forstyrrer den naturlige afstrømning af vand. Hvis du ændrer terrænet, så regnvand ikke længere kan trænge ned i jorden – f.eks. ved at hæve jorden eller belægge store områder med fliser – kan det føre til problemer for naboer.

Kommunen kan kræve, at du genskaber de oprindelige forhold, hvis din terrænregulering beviseligt har ændret vandets naturlige vej. Derfor er det vigtigt at tænke over, hvordan regnvandet løber på din grund, både før og efter en regulering, for at undgå påbud.

Terrænregulering i landzone

I landzone kræver terrænregulering som udgangspunkt en landzonetilladelse fra kommunen, jf. planlovens § 35, stk. 1. Hvis terrænreguleringen sker som led i almindelig landbrugsdrift, f.eks. for at forbedre dræning på en mark, er tilladelse dog ikke nødvendig. Derimod kræver større terrænændringer, der overstiger det nødvendige for landbrugsdriften, en vurdering fra kommunen, som skal sikre, at ændringen ikke reelt udgør en ny anvendelse af arealet, f.eks. som opbevaring af overskudsjord. Kommunen vurderer konkret omfanget og nødvendigheden af reguleringen ud fra ejendommens aktuelle dyrkningsforhold.

Terrænregulering kan have stor betydning for både byggeri og omgivelser – derfor er det afgørende at kende reglerne for at undgå problemer, både hvis du selv skal ændre terrænet, eller hvis du er bekymret for naboens regulering. De vigtigste lovgivninger, du skal være opmærksom på, er:

Har du brug for rådgivning?

Hvis du overvejer terrænregulering – eller er bekymret for en nabos ændringer – kan vi hjælpe. Kontakt os hos Hurtig Byggetilladelse for en konkret vurdering af din situation – vi sikrer, at dit projekt overholder lovgivningen, og at du er klædt på til at håndtere eventuelle nabospørgsmål.

📞 Ring til os i dag eller send en besked via vores hjemmeside!